Как строить дом по закону

Процесс создания своего собственного дома довольно трудоемок и не так прост, как может показаться. Основным этапом в его создании является проектирование. Именно благодаря нему на бумаге частный дом получает свой облик, расположение комнат и коммуникаций, а также свою итоговую стоимость. Но, как и в любом сложном деле, при проектировании дома возникают разные вопросы, в том числе и юридического характера, а именно:

• какова степень ответственности за создание дома без проекта;
• какие важные пункты договора проектирования;
• какие лица несут ответственность за недоработки и ошибки, возникающие в проекте.

Возможно ли строительство дома без его проектирования?

В законодательстве Российской Федерации не запрещено строительство частных жилых домов без проекта, но существуют некоторые уточнения, которые должны выполняться до стадии строительства:

• здание должно быть жилого типа;
• постройка должна быть создана только для одной семьи;
• количество этажей здания должно составлять не более 3.

Вот именно в последнем из этих пунктов и кроется камень преткновения, из-за которого бывает множество споров и разногласий у специалистов и законодателей. Все потому, что понятие «этажность» рассматривается с точки зрения нескольких позиций.

Если рассматривать Инструкцию Приказа Министерства по земельной политике № 37 от 04.08.1998, то там четко дается понятие этажности. По одному из пунктов данной Инструкции, высоту строения нужно оценивать только по количеству надземных этажей. Сюда входят и цокольные этажи (при условии, что верхняя часть перекрытия выступает над нулевой отметкой земли не меньше чем на 2 метра). Но здесь появляется некое противоречие, а именно – Письмо Минэкономразвития № ОГ-Д23-1426 от 20.03.2013. Оно разделяет понятия «этажность» и «количество этажей», ссылаясь на Градостроительный кодекс, а именно – на статью 49. Следовательно, количество этажей – это число всех этажей, в которые входят подвальные, цокольные, подземные, технические, надземные и мансардные.

Зачастую и в судебной практике находятся подтверждения понятия количества этажей, приведенных в письме Минэкономразвития, где суд не стал рассматривать устные доводы специалиста о подвале, который не должен был включаться в количество этажей дома по той простой причине, что доказательств в части нормативно-правовых актов, где бы указывалось обратное, специалист не привел.

Подводя итог, можно быть уверенным, что при строительстве частного дома, для которого отсутствует проект, необходимо в обязательном порядке брать во внимание все этажи строящегося здания. Можно попытаться исключить подвальный этаж и не считать его вовсе, но существует риск, что этот факт не примут контролирующие органы в сфере строительства и инстанции в виде суда.

Зато имеются некоторые нюансы юридического характера касательно определенных площадей, не принимаемых во внимание при указании количества этажей частного дома. К таким помещениям относятся:

• Подполье – это помещение с любой площадью и высотой потолка, которое располагается между подвальным и первым этажами и имеет функциональное предназначение только для расположения в нем систем различных трубопроводов (отопления, канализации и т. д.).
• Межэтажное пространство – помещение здания любого назначения, которое находится между этажами и имеет высоту не более 1 метра 80 сантиметров.

Чем грозит с юридической точки зрения постройка жилого дома с отсутствующим на него проектом?

Разрешение на возведение дома – это документ, имеющий в себе подтверждение того, что проектная документация на дом полностью совпадает с застройкой территории, а также иным законным требованиям. Проще говоря, отсутствует проект – не выдается разрешение на возведение объекта, следовательно, такое здание может быть признано незаконным. А незаконное возведение зданий классифицируется в российском законодательстве как административное правонарушение и, как следствие, может накладываться штраф, вплоть до полного сноса постройки в законном порядке.

Но без проектной документации на дом все же можно обойтись, получив разрешение на возведение здания (при условии соблюдения этажности, превышающей 3) с целью проживания в нем. Для этого в компетентные органы направляются схема и эскиз, на которых обозначено строение с указанием иных построек поблизости от него.

Какие важные условия следует учесть при подписании договора с проектной организацией?

Конечно, у любой фирмы, связанной с проектированием частных домов, имеется стандартный договор, составленный по готовому шаблону. Желательно очень хорошо прочесть его содержимое и просмотреть каждый его пункт. Особенно тщательно следует отнестись к пунктам договора, где указаны срок готовности проекта (конкретное число месяца или же количество дней), список всех услуг, которые обязана оказать проектная организация (как правило, этот пункт оформляется приложением к договору). Самое главное, на чем стоит заострить внимание, – это степень ответственности за некачественное исполнение обязательств по договору любой из сторон (пеня или неустойка за нарушение сроков сдачи проекта или нарушение сроков его оплаты, а также изменение стоимости услуг в зависимости от предпочтений заказчика или смены курса валют).

Другим важным пунктом в создании проекта дома может быть страхование ответственности сторон. Если по вине исполнителя заказчик понес определенные расходы, то через страховую компанию эти деньги можно будет вернуть. Здесь уместно привести примеры ошибок, допущенных при создании проекта, и рассмотреть порядок разбирательства. На фасаде дома, построенного по проекту, возникли трещины, так как при расчете проекта были допущены ошибки. При возникновении такой ситуации создатели проекта полностью ответственны за обнаруженные нарушения и обязаны данный ущерб возместить. Собственник здания обращается в суд, прикладывая к иску договор по проектированию дома, а также требует проведения экспертизы, которая установит, что трещины на фасаде дома возникли именно из-за неправильных расчетов проектировщиков. Если строительство дома осуществляла подрядная организация, заключавшая в свою очередь договор с проектной фирмой, то тогда иск подается на компанию застройщика.

Учитывая вышеизложенную информацию, возведение частного дома следует начинать по всем нормам и правилам, не нарушая законодательства, и, в первую очередь, оградить себя от неприятностей, которые связаны с некачественными услугами проектных организаций. Обращаться за проектом дома необходимо только в проверенную годами фирму, которая имеет высокую репутацию на рынке данных услуг. Тогда можно будет полностью избежать ненужных проблем.