Халяль-ипотека в российских реалиях — возможно, но дорого

Вопрос жилья всегда остается актуальной проблемой современности. В условиях российских реалий купить квартиру или дом за наличные могут позволить себе лишь богатые люди, основное население страны озабочено другим вопросом — где взять деньги на собственное жилье? В связи с этим в России очень актуален процесс ипотечного кредитования. Но как быть мусульманам, которым религия запрещает брать деньги под проценты?

Что такое халяльная ипотека?

Хотя ислам накладывает на бизнес ряд ограничений, он одновременно проповедует экономическую активность. Это означает конкретные запреты, и один из главных распространяется на рибу — ростовщичество, то есть займы под процент. Упрощенно говоря, нельзя за деньги покупать деньги, привлечение средств должно осуществляться на основе разделения как прибыли, так и рисков. Поэтому чаще всего исламские кредиты становятся совместным предприятием банка и заемщика, в классической финансовой трактовке напоминая прямые инвестиции.

Можно выделить три основных схемы халяль ипотеки:

1. Аренда (иджара) с последующим выкупом. По структуре сделка похожа на обратный лизинг. Как правило, каждый год в начале апреля кредитор пересматривает арендную плату, согласуя ее со среднерыночными ценами. Клиент может выкупить недвижимость в любое время по балансовой стоимости. По данным Islamic Mortgages, большинство продуктов на английском рынке работают по этой схеме.
2. Отсроченные продажи (мурабха). Кредитор приобретает недвижимость (например, за 100 000) и продает клиенту по более высокой цене (например, 125 000) с выплатой долями. Обычно такие сделки проводятся на длинный срок и становятся выгодными благодаря инфляции.
3. Нисходящая доля (мушарака), когда кредитор и клиент совместно владеют недвижимостью и разделяют полученную выгоду. При этом кредитор сдает свою долю заемщику, а тот небольшими частями выкупает ее. Арендные платежи в данном случае уменьшаются пропорционально принадлежащей кредитору доле. Так как в этом случае действует несколько зависимых друг от друга договоренностей, то сделка подпадает под ограничение с большой долей риска и применяется при выполнении определенных условий, разработанных лондонским Институтом исламского банковского дела и страхования.

Можно выделить три основных схемы халяль ипотеки. Источник фотографии: prav.tatarstan.ru

Ипотека халяль за рубежом

Опыт предоставления ипотеки халяль уже несколько лет практикуется на Западе. В Канаде и США в последние годы активно внедряется подобная услуга. К примеру, жилищные кооперативы в Монреале и Торонто выдают ссуды своим членам по нормам шариата вот уже 30 лет, писало издание Middle East Eye. Расположенный в Торонто жилищный кооператив «Ансар» использует концепцию убывающей мушараки, чтобы помочь покупателям приобрести жильё без уплаты процентов.

В США для этих целей была создана Корпорация по развитию иджара-сообщества (IjaraCDC) в городе Анн-Арбор, штат Мичиган, где она в качестве некоммерческой корпорации обеспечивает соответствующее шариату ипотечное финансирование как для американских клиентов, так и для клиентов в Канаде, с офисом в Оттаве.

Похожие схемы можно найти и в Великобритании, где жилье сдают в аренду с передачей в собственность, технически основанные на долгосрочном исламском контракте иджара.

Власти Бразилии предоставляют нечто похожее на мусульманскую ипотеку для бедных слоев населения. С 2009 года правительство проводит социально ориентированную программу «Мой дом – моя жизнь», благодаря которой наиболее бедные слои населения по этой программе получают беспроцентный кредит и выплачивают его по $9 в месяц, живя уже в новой квартире. Максимальная ставка по этой программе для более обеспеченных бразильцев не превышает 5%.

Естественно, беспроцентные ссуды можно получить практически в каждой мусульманской стране.

Российские реалии

Механизм, позволяющий занимать денег без переплаты по процентам и соответствующий всем нормам ислама, недавно запустили и в Татарстане. О такой инициативе задумался Центр  исламского банкинга, открывшийся недавно в Казани. Услуги по исламским финансам предоставляет также финансовый дом «Амаль».

Читайте также: Новый опыт Татарстана — в республике появился халяльный банкинг

Появление халяльной ипотеки взбудоражило мусульман России. В группе «Исламские финансы в Татарстане» «Вконтакте» заявки на эту услугу оставили уже более 60 человек, среди них не только татарстанцы, но и жители других регионов РФ.

Продуктовая линейка исламских финансовых организаций невелика и нацелена на удовлетворение обычных запросов граждан. Пока Центр исламского банкинга, согласно информации на сайте, ведет текущие счета и рассчетно-кассовое обслуживание клиентов, предоставляет рассрочку на покупку автомобиля, есть возможность краткосрочного и долгосрочного финансирования для малого и среднего бизнеса и услуга интернет-банка, который позволяет контролировать операции по счетам.

Центр исламского банкинга. Источник фотографии: prav.tatarstan.ru

Как сообщили ИА «Инфо-ислам» в пресс-службе Центра, они предоставляют услугу халяль ипотеки или рассрочки на недвижимость. «Работаем с недвижимостью уже около 2-3 недель. Сам продукт еще официально не вышел, поэтому на сайте информации пока нет. Сейчас предоставляем эту услугу в тестовом режиме, чтобы быть уверенными, что мы клиентов не подведем», — сообщили в Центре.

По словам собеседника, спрос со стороны мусульман очень большой, так как большинство физических лиц, обращающихся в Центр, спрашивают именно о возможности приобретения недвижимости. «Нужно понимать, что сделки с недвижимостью требуют определенного времени — сбор документов со стороны клиента, со стороны продавца, анализ этих документов. Процесс выглядит примерно так: клиент обращается с заявкой, мы ее рассматриваем в течение 5 рабочих дней, если нет недочетов, мы берем контакты продавца у клиента и связываемся с ним, запрашиваем список документов, необходимых для проверки этого продавца (это обязательная часть, так как мы отвечаем перед клиентом), затем клиент вносит первоначальный взнос, и мы приступаем к процессу закупки недвижимости, подаем документы в Регпалату, ждем документы оттуда, и готовы заключать договор купли-продажи с клиентом, затем снова обращаемся в Регпалату, откуда уже оформляется собственность нашего клиента. Единственный момент: эта недвижимость будет в залоге», — объяснил он процесс работы с клиентами.

По его словам, первоначальный взнос должен быть не менее 20%, материнский капитал не принимается, а предоставляется ипотека максимум на 10 лет.

Согласно данным на сайте, финансовый дом «Амаль» также предоставляет рассрочку и лизинг для  бизнеса, для физических лиц — рассрочку на автомобиль, на товары и на недвижимость.

Как рассказали в пресс-службе «Амаля», услуга рассрочки на недвижимость работает уже около 5 лет. Услуга эта не была широко распространена, так как не совсем удобна клиенту из-за слишком короткого срока — 3 года максимум. Суммы на недвижимость в России немаленькие, поэтому возможности погасить несколько миллионов рублей за столь небольшой срок у среднестатистического гражданина практически нет. Однако спрос со стороны мусульман все же есть, сообщили в пресс-центре.

Ранее, когда работал «Юмарт-финанс», ипотеку можно было получить на основе аренды. То есть клиент становится не собственником, а арендатором. Параллельно, как объясняет собеседник, он вносит в фонд товарищества организации деньги, которые шли в счет выкупа этой квартиры. То есть заключается два договора — договор аренды и договор вклада. Через пять лет, если клиент платил исправно, у него накапливалась вся сумма, необходимая для выкупа собственности.

Сейчас такой формы нет. «Мы работаем по договору купли-продажи в рассрочку. Сперва покупаем мы, делаем определенную наценку и перепродаем ее в рассрочку с наценкой. У нас собственность находится в ипотеке,  в залоге, а собственность у клиента. Когда клиент расплачивается до конца, мы идем в Регпалату и снимаем обременение», — объяснил он. То есть схема та же, что и в Центре исламского банкинга, однако срок выплаты меньше.

Финансовый дом «Амаль». Источник фотографии: tatbank.ru

Сколько стоит ипотека халяль?

Если сравнить финансовые параметры классического и исламского банкинга в Казани, выясняется, что стоимость продуктов исламского банкинга в Татарстане (и финансового дома «Амаль», и «Центра партнерского банкинга») — выше, чем у обычных коммерческих банков. Такое исследование провело «Реальное время».

Для расчета стоимости займа возьмем квартиру на вторичном рынке стоимостью 2,7 млн рублей при первоначальном 30-процентом взносе в 900 000 рублей. Необходимая сумма кредита в этом случае составит 1,8 млн рублей. Срок погашения кредита — 3 года, так как это максимальное время, на которое предлагается взять кредит в финансовом доме «Амаль».

Самые низкие проценты в обычном банке на такой период — в ПАО «Тимер банк». Он предлагает взять кредит под 12,99% годовых — переплата составит 383 000 рублей при ежемесячном платеже, равном 60 600 рублей.

Самый дорогой из проанализированных банков —«Татфондбанк». Здесь переплата составит почти 462 000 рублей —при ежемесячном платеже 62 800 рублей. Итоговый процент составит 15,49%.

Таким образом, получается, что стоимость займа в «Амале» — более чем в два раза выше, даже чем у самого дорогого варианта «обычных» банков. За три года человек, купивший квартиру через «исламский банк», переплатит более 1 млн рублей. Ежемесячный платеж составит 78 200 рублей, а итоговая ставка по кредиту – 31,8%. При получении кредита на 2 года процентная ставка составит 33%, а на 1 год – и вовсе 38%.

Что касается «Центра партнерского банкинга», то, как рассказал изданию Альберт Шагивалеев, переплата по рассрочке получается около 16%, но срок рассрочки меньше, чем в обычных банках. Обычные банки дают ипотеку на срок до 30 лет, а Центр же максимальный срок рассрочки на оплату недвижимости – 10 лет.

Гузель Мухаметшина